Asumisen rahoitus
Työkalut asumisen rahoitukseen
Maaseudun asumisen kehittämisessä yksi suurimmista haasteista on rahoitus. Mukana on erilaisia näkökulmia ja käytännön esimerkkejä siitä, miten asumisen rahoitusta, omistamista ja uuden asuntotuotannon mahdollisuuksia voidaan lähestyä uudella tavalla maaseudulla.
Maaseutuasumisen rahoituksessa kohdataan usein samat haasteet: kuntien budjetit ovat tiukoilla erilaisten prioriteettien keskellä. Toisaalta yksityinen asuntotuotanto tarvitsee usein kunnan tukea käynnistyäkseen.
Asumisen uusia ideoita
Maaseutuasumisen rahoittaminen
Sijoittaminen maaseudulle
Omistamisen luovat mallit
Maaseutuasumisen rahoittaminen
Ratkaisuja maaseutuasumisen asuntorahoitukseen
Vaihtoehtoiset sijoitukset – kunnan toimintamalli, missä sijoitusvarallisuutta kohdistetaan osuuden ostamiseen rakennushankkeesta, mikä edesauttaa kohteen kriittisen varausasteen täyttymistä.
Kiinteistökehitysrahasto – rahasto, joka keskittyy kiinteistöaiheiden kehittämiseen. Mitä etua rahastosta on, kenelle ja miten sitä hallitaan?
Vaihtoehtoiset sijoitukset – kunnan toimintamalli, missä sijoitusvarallisuutta kohdistetaan osuuden ostamiseen rakennushankkeesta, mikä edesauttaa kohteen kriittisen varausasteen täyttymistä.
Kiinteistökehitysrahasto – rahasto, joka keskittyy kiinteistöaiheiden kehittämiseen. Mitä etua rahastosta on, kenelle ja miten sitä hallitaan?
Mitä maaseudun kunnat voivat oppia Viitasaaren kiinteistökehitysrahastosta?
Miten rahasto toimii ja mitä etua siitä on kunnalle? Lue lisää alta!
Monessa maaseudun kunnassa tunnistetaan tilanne, missä tarve asumisen ja kiinteistöjen kehittämiselle on olemassa, mutta hankkeet eivät käynnisty. Joskus kunnan talous on liian tiukilla käynnistääkseen isoja projekteja prioriteettien ristivedossa, toisinaan tytäryhtiöillä on haasteena saada hankkeisiinsa lainaa hyvillä ehdoilla vapaalta markkinalta.
Kuitenkin kuntien pitäisi pystyä uudistumaan, houkuttelemaan asukkaita ja pitämään olemassa oleva asuntokanta elinvoimaisena. Ideoita ja hyviä kehittämiskohteita tunnistetaan, mutta haasteena on rahoituksen, riskin ja toteutuksen yhteensovittaminen.
Viitasaaren kaupunki on tarttunut tähän haasteeseen perustamalla kiinteistökehitysrahaston. Mitä tästä mallista voidaan oppia muualla maaseudun kunnissa?
Kolme keskeistä havaintoa kunnan kiinteistökehitysrahastosta
- Rahoitustarve syntyy yksittäisestä hankkeen näkökulmasta, mutta kiinteistörahasto ratkaisuna palvelee erityyppisiä hankkeita yhtenäisellä määritetyllä toimintamallilla.
- Rahasto on kirjanpidollisesti ja taseessa erillinen oma yksikkönsä; tämä mahdollistaa varojen kehittymisen seurannan erillään muusta kunnan toiminnasta samalla kun rahasto on osa kaupungin taloutta.
- Rahasto tuottaa lähtökohtaisesti rahoitustuottoa: antolainan korko määrittyy markkinaperusteisesti mutta sille pariksi otettava kunnan ottolaina saadaan yleensä edullisemmin. Tytäryksikkö todennäköisesti hyötyy emon rahoituksesta verrattuna muihin markkinaehtoisiin rahoitusvaihtoehtoihin.
Viitasaaren kiinteistökehitysrahasto
Mikä kiinteistökehitysrahasto on?
Kiinteistökehitysrahasto on rahasto, joka on suunnattu erityisesti kiinteistöjen kehittämiseen. Sen tarkoituksena on tukea kunnan omistamien yhtiöiden hankkeita, jotka parantavat kunnan vetovoimaa, vahvistavat elinvoimaa ja edistävät kestävää kasvua. Rahasto auttaa varmistamaan, että näitä investointeja voidaan toteuttaa suunnitelmallisesti ja pitkällä aikavälillä taloudellisesti kestävällä tavalla. Samalla se tukee koko kuntakonsernin strategisten tavoitteiden toteutumista yhteistyössä kunnan tytäryhtiöiden kanssa.
Käytännössä kiinteistörahasto voi myöntää lainoja, antaa takauksia ja tarjota korkotukea kehittämishankkeille. Sopivia kohteita kiinteistörahastolle ovat esimerkiksi tytäryhtiöiden toteuttamat asuntorakennuskohteet tai palvelutilojen kehittäminen. Sijoitussalkkua hoitaa ammattimainen varainhoitopalvelu rahaston sääntöjen ja sijoitussuunnitelman mukaisesti.
Mitä hyötyä kiinteistökehitysrahastosta on verrattuna kunnan muihin kiinteistökehityksen rahoittamisen työkaluihin?
Kiinteistökehitysrahaston suurin hyöty verrattuna kunnan muihin rahoitustapoihin (yksittäiset suorat investoinnit, lainat, takauspäätökset) on se, että kiinteistökehitysrahasto kokoaa rahoitusratkaisun, riskien hallinnan ja päätöksenteon yhdeksi toimintamalliksi. Rahastoa perustettaessa sille määritellään rahastosääntö, jossa määritellään mm. rahaston perustamista, lakkauttamista, sääntöjen muuttamista, varojen siirtämistä ja varojen käyttöä koskevat säännöt ja päätöksentekijät.
Sijoituspäätökset tehdään erillisillä valtuuston päätöksillä kuten tyypillisesti, mutta säännöllä määritelty toimintamalli tuo säännönmukaisuutta erilaisten hankekandidaattien arviointiin ja näin helpottaa päätöksentekijän kokonaiskuvan hahmottamista.
Viitasaari vauhditti elinvoimahankkeita perustamalla kiinteistökehitysrahaston
Viitasaaren kaupunki perusti kiinteistökehitysrahaston lokakuussa 2025 vastauksena käytännön kehittämistarpeisiin, jotka nousivat esiin erityisesti Yrityspuisto Wiilon hankkeiden edetessä. Rahaston alkupääomaksi varattiin noin 6 miljoonaa euroa kaupungin sijoitusvarallisuudesta, ja sen avulla kunta avasi mahdollisuuden tukea omien tytäryhtiöiden kiinteistöinvestointeja esimerkiksi lainarahoituksella.
Reilun puolen vuoden käytön aikana rahaston merkitys on konkretisoitunut ennen kaikkea kehittämisen työkaluna: se on antanut kunnalle selkeän ja yhtenäisen mallin, jolla investointeja voidaan arvioida ja toteuttaa suunnitelmallisesti.
”Päätös kiinteistörahaston perustamisesta on otettu myönteisesti ja innostuneesti vastaan. Alustavia suunnitelmia on olemassa ja pääsemme toivottavasti testaamaan toimintaa käytännössä lähitulevaisuudessa”, kertoo Viitasaaren kaupunginjohtaja Helena Vuopionperä-Kovanen.
Rahasto mahdollistaa elinvoimaa vahvistavat hankkeet, kuten palvelu- ja yritystilojen kehittämisen, ja sen tavoitteena on paitsi rahoittaa yksittäisiä investointeja myös tukea laajemmin yritystoimintaa ja työpaikkojen syntyä.
Entä riskit?
On tärkeää todeta, että rahasto ei poista riskejä. Viitasaarella kiinteistökehitysrahaston käyttöä ohjaavat hyväksi todetut riskienhallinnan periaatteet. Rahaston toiminnassa noudatetaan kuntalain, yritystukisääntelyn ja muun lainsäädännön reunaehtoja, ja jokainen hanke valmistellaan huolellisesti ennen päätöksentekoa. Toteutettavista hankkeista tehdään realistiset arviot niin kannattavuuden, riskien kuin vastuiden osalta, ja niitä tarkastellaan koko kaupunkikonsernin näkökulmasta.
”Käytännössä riskienhallinta näkyy esimerkiksi siinä, että myönnetyille lainoille ja takauksille edellytetään riittävät vakuudet, joiden arvoa seurataan säännöllisesti. Rahoituksen ehdot pidetään markkinaehtoisina, ja yhteistyötä tehdään luotettavien kumppaneiden kanssa”, kertoo talous- ja tietohallintojohtaja Salla Manni.
Lisäksi rahaston varallisuutta hoidetaan maltillisesti, ja sijoitusten tavoitteena on säilyttää arvo pitkällä aikavälillä. Näin Viitasaarella varmistetaan, että kehittämistoimintaa voidaan viedä eteenpäin hallitusti ilman, että riskit kasvavat hallitsemattomiksi.
Viitasaaren vinkit: näin etenet kohti kiinteistökehitysrahastoa
- Tunnista tarve
-
- asuminen, toimitilat, kehittämiskohteet
- Määrittele tavoitteet
-
- mitä rahastolla halutaan mahdollistaa?
- Valmistele rahastosääntö
-
- käyttötarkoitus
- päätöksenteko
- riskienhallinnan periaatteet
- Päätä pääomasta
-
- esimerkiksi ylijäämät tai sijoitusvarallisuus
- Tee poliittinen päätös
-
- valtuusto perustaa rahaston
- Määritä toimintamalli
-
- hakuprosessit
- arviointi
- seuranta
Miten kiinteistösijoitusrahasto toimii käytännössä?
Kunnan taseessa kiinteistökehitysrahasto näkyy erillisenä kokonaisuutena. Se on kirjanpidollisesti oma yksikkönsä, mutta kuuluu silti osaksi kunnan taloutta. Rahastoon voidaan siirtää varoja esimerkiksi aiempien vuosien ylijäämistä, ja sen varojen käyttöä voidaan seurata selkeästi erillään muusta taloudesta.
- Tuloslaskelmassa:
Rahasto näkyy rahoitustuottoina ja -kuluina. Tuottoja syntyy esimerkiksi lainoista saatavista koroista ja sijoituksista, kun taas kuluja aiheutuu mahdollisista ottolainoista maksettavista koroista. - Rahoituslaskelmassa:
Rahaston rahavirrat näkyvät sisään- ja ulosliikkuvana rahana. Sisään tulevat esimerkiksi lainojen takaisinmaksut ja sijoitusten tuotot, ulos lähtevät taas myönnetyt lainat ja mahdollisten ottolainojen lyhennykset. Rahoituslaskelmalla näkyy myös tilikauden kassaylijäämä, joka sijoitetaan edelleen. - Taseessa:
Rahasto on oma erillinen kokonaisuutensa kunnan taseessa. Se sisältää rahaston varat, kuten sijoitukset ja myönnetyt lainat, sekä mahdolliset velat. Rahasto on kirjanpidollisesti eriytetty, mutta edelleen osa kunnan taloutta, mikä helpottaa sen varojen ja vastuiden seurantaa.
Rahaston toiminnasta raportoidaan erikseen tilinpäätöksessä, mikä parantaa läpinäkyvyyttä ja auttaa seuraamaan, miten varoja käytetään ja millaisia vaikutuksia niillä saadaan aikaan.
Kiinteistörahaston viisi etua:
- Suunnitelmallisuus
Investoinnit eivät ole yksittäisiä päätöksiä, vaan osa isompaa kokonaisuutta, jota seurataan omana yksikkönä kunnan taseessa. - Riskien hallinta
Hankkeita arvioidaan järjestelmällisesti samojen kriteerien läpi, ja riskiä hallitaan hyvillä rahastosijoittamisen käytännöillä lain reunaehtojen lisäksi. - Nopeampi reagointi
Kun hankkeiden arviointi tapahtuu aina saman prosessin mukaisesti, kunta pystyy tarttumaan mahdollisuuksiin ilman raskasta erillistä valmistelua joka kerta. - Pääoman tehokkaampi käyttö
Sijoitusvarallisuus ei ole passiivisena tilillä odottamassa käyttöä vaan tukee aktiivisesti kehitystä ja tuottaa tuottoa sijoitussuunnitelman mukaisesti. - Selkeä yhteistyömalli hankkeiden osapuolten välillä
Hanketoimija, kunta ja kunnan tytäryhtiöt hyötyvät kiinteistörahaston toimintamallin ennakoitavuudesta.
Lopuksi: onko kunnassasi kaikki rahoituksen työkalut käytössä?
Kiinteistökehitysrahasto on yksi vastaus. Muita hyviä ja käytännöllisiä maaseutuasumisen toimintamalleja ovat mm. Asumalla omaksi -malli sekä Vaihtoehtoisten sijoitusten hyödyntäminen yksityisen asuntotuotantohankkeiden käynnistämisen tueksi.
Vaihtoehtoiset sijoitukset
Asuntohankkeen varausaste täyteen kunnan sijoitustoiminnalla
Maaseudun asuntorakennushanke voi kaatua jo markkinointivaiheessa, jos kohteelle ei löydy tarpeeksi ennakkovarauksia, jolloin rakennuttaja ei uskalla lähteä liikkeelle epävarman kysynnän varassa. Nivalassa on otettu käyttöön tehokas ratkaisu: kaupunki sitoutuu ostamaan osan kohteen asunnoista, jolloin koko hankkeen minimivarausaste täyttyy helpommin ja rakentamisen ensimmäinen käynnistymiskynnys on ylitetty.
Tätä Vaihtoehtoisten sijoitusten mallia on toteutettu Nivalassa systemaattisesti vuodesta 2023. Kaupunki vaikuttaa sijoitustoiminnallaan siihen, että asuntoja pystytään rakentamaan oikea-aikaisesti tulevaan kysyntään nähden ja paikallinen asuntotuotanto pysyy aktiivisena.
”Meille on tärkeää olla mukana, kun asuntotuotantoa yritetään saada liikkeelle. Sijoittamalla hankkeisiin harkitusti voimme madaltaa kynnystä rakentamisen käynnistymiselle, ja myöhemmin voimme irtaantua kohteesta ja käyttää pääomat seuraavaan hankkeeseen. Kokemuksemme toimintamallista ovat olleet hyviä.”, Nivalan kaupunginjohtaja Päivi Karikumpu kertoo.
Monipuoliset hyödyt kunnalle ja kuntalaisille
Käynnistyneen asuinrakentamisen hyödyt leviävät paikallistalouteen eri reittejä pitkin. Vaikka kunnalla on olemassa sijoitusstrategia, jonka mukaisesti päätös vaihtoehtoisten sijoitusten mallin hyödyntämisestä tehdään, kannattaa päätöksenteossa huomioida myös toteutuneen hankkeen pitkäkestoiset välilliset hyödyt, joita ei yleensä kirjata yksittäisten kohteiden tuottolaskelmiin.
Välilliset hyödyt: esimerkkinä viiden kaksion rivitalokohde
- Uusia asukkaita kuntaan: kohde tuo mukanaan noin 5–10 uutta asukasta.
- Ajanmukaiset asunnot edistävät työntekijöiden saatavuutta ja tukevat paikallisten yritysten toimintavalmiuksia.
- Uudet asukkaat kasvattavat paikallista palvelukysyntää ja lisäävät ostovoimaa alueen yritysten tuotteille ja palveluille.
- Verotulot kasvavat: laskennallinen verotulokertymän ja kiinteistöveron kautta.
- Lisätulo kaupunkikonsernille: lämmöstä, vedestä ja välivuokrauksesta syntyy tuloja kaupunkikonsernin tytäryhtiöille.
Miten vaihtoehtoisten sijoitusten tekeminen toimii käytännössä?
Kunnanvaltuusto vahvistaa vuosittain talousarvion yhteydessä sijoitusstrategian, joka määrittää raamit vaihtoehtoisten sijoitusten hyödyntämiselle. Kaupunginhallitus tekee tämän jälkeen päätökset yksittäisistä kohteista strategian rajoissa.
Esimerkkinä sijoitusstrategian linjaukset voivat näyttää tältä:
- Kunnan sijoitussalkun koko on xxx xxx €, josta xx % kohdennetaan vaihtoehtoisiin sijoituksiin (vaihteluväli 0–xx %).
- Näistä varoista x.xxx – xxx.xxx € voidaan kohdentaa suoriin asuntosijoituksiin.
- Yksittäiseen kohteeseen sijoitetaan enintään xx % / xx € (riski jaetaan useamman kohteen kesken). Vaihtoehtoinen kirjaus: yksittäiseen kohteeseen sijoitetaan maksimissaan x asuntoa kohteen asuntojen kokonaismäärästä (esim. 1/3).
- Kiinteistösijoituksille asetetaan tavoitetuotoksi vähintään xx %.
Käytännössä sijoitus voidaan toteuttaa kahdella tavalla:
- Kaupunki ostaa asunnot suoraan omaan nimiinsä sijoitussalkun varoilla, ja asunnot jäävät kaupungin omaan omistukseen.
- Kaupunki myöntää lainan omalle asuntoyhtiölleen, joka ostaa asunnot – laina maksetaan takaisin vuokratuotoilla pidemmällä aikavälillä.
Tärkeä huomio on, että kunnan näkökulmasta sijoitus on lähtökohtaisesti väliaikainen. Asunnot myydään aikanaan eteenpäin kunnan sijoituspolitiikan mukaisesti. Kunta siis toimii hankkeen käynnistymisen mahdollistajana ja alkuvaiheen riskin jakajana samalla kun se toteuttaa omaa sijoitusstrategiaansa.
Onnistumisen edellytykset
Lopulta mallin toimivuus ei ole kiinni pelkästään rahasta, vaan siitä, kuinka selkeästi ja avoimesti siitä viestitään. Jotta rakennuttajat uskaltavat lähteä liikkeelle, heidän täytyy tietää, että kunnan tarjoama sijoitusmalli on olemassa, miten yritys voi esittää kunnalle hankkeensa, ja missä ajassa aihe käsitellään kunnan hallinnossa.
Hankkeesta tehdään kunnalle tarjous, jossa käydään läpi kohteen tiedot, tuotto-odotus, vuokrataso ja aikataulu. Kunta puolestaan arvioi hanketta ennalta sovittujen kriteerien pohjalta ja tekee luvatussa ajassa päätöksen, lähteekö se mukaan.
Esimerkki rakennuttajaystävällisestä prosessista, ohje rakennusyrittäjälle:
1. Ota yhteyttä kunnan tekniseen johtajaan, ja esittele hankkeen yleisidea hyvissä ajoin.
2. Tee kaupungille hankintatarjous (kirjaamon kautta), sisältäen
• Piirustukset esimarkkinointitasolla
• Arviolaskelma vuosituotto-odotuksella/ markkinaperusteinen neliövuokra (vähintään xx %).
• Kohteen asuntojen kokonaismäärä (kunta voi ostaa yhdestä kohteesta max xx % tai 1-x asunnon osuuden).
• Kauppahinta & listahinta (ml. Yhtiölaina).
• Arvio yhtiövastikkeesta.
• Tavoiteaikataulu projektille pääpiirteissään
Kunnan palvelulupaustavoite:
- Kunta käsittelee kaikki hankintatarjoukset 2 viikon sisällä kirjallisen tarjouksen vastaanottamisesta.
- Kaupungin vaihtoehtoisten sijoitusten sijoitussalkusta xx % kohdennetaan suoriin asuntosijoituksiin tarveharkinnan mukaisesti (esim. Yhdestä kohteesta hankinnat ei voi ylittää xx %).
Kunnan kannattaa siis kertoa toimintamallistaan aktiivisesti omissa kanavissaan. Pelisääntöjen, kriteerien ja koko prosessin tulisi olla helposti löydettävissä ja ymmärrettävissä.
Rakennuttajalle tärkeintä on ennakoitavuus: mitä kunta voi tehdä, millä ehdoilla ja millä aikataululla päätös hankkeeseen sijoittamisesta syntyy. Avoimesti viestitty, ymmärrettävä ja luotettava prosessi toimii niin kunnalle kuin rakennusyrittäjälle selkeänä työskentelymallina.
Pohdittavaksi vaihtoehtoisten sijoitusten mallia harkitseville:
- Millaisia asuntoja hankitaan salkkuun?
- Miten viestimme rakentajayritysten suuntaan selvät ja tasapuoliset pelisäännöt?
- Kuinka pitkän aikaa kohteet säilytetään salkussa?
- Kenellä on valtuus realisoida kohteet ja milloin?
- Onko selkeä ajatus siitä kuka kaupungissa hoitaa kohteiden omistamisen aikaisen hallinnoinnin ja vuokrauksen?
Leasingrahoitus asuinratkaisuihin (tulossa)
Ingressi
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit, sed do eiusmod tempor incididunt ut labore et dolore magna aliqua. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Duis aute irure dolor in reprehenderit in voluptate velit esse cillum dolore eu fugiat nulla pariatur. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum.
Sijoittaminen maaseudulle
Asuntosijoittaminen maaseudulla – kannattaako se oikeasti?
Asumisen uudet tuulet maakuntien rajoilla -hanke kutsui maaseudulle sijoittamisen kokemusasiantuntijan puheenvuoroon. Tuija Tiilikainen on täysipäiväinen kiinteistösijoittaja, jolla on kohteita Lappeenrannassa, Pielavedellä ja Espanjan Malagassa. Hän sijoittaa, remontoi itse – ja nauraa matkalla pankkiin.
Kun asuntosijoittamisesta puhutaan, neuvot ovat usein samat: osta kasvukeskuksen ydinkeskustasta, pysy isossa kaupungissa, älä ota turhia riskejä. Tuija Tiilikainen kuunteli tätä neuvoa ja seurasi sitä vuosia – kunnes alkoi kyseenalaistaa sen.
Nykyään Tuija on täysipäiväinen kiinteistösijoittaja, joka on heittänyt alkuperäisen strategiansa romukoppaan ja kääntänyt katseensa myös maaseudulle. Hänellä on kymmenkunta vuokrakohdetta pitkäaikaisvuokrauksessa, lyhytaikaisvuokrauskohteita, mökkivuokrausta ja flippaustoimintaa sekä Suomessa että Espanjassa. Ja aivan viime aikoina yhä enemmän noin 4.000 asukkaan Pielavedellä Pohjois-Savossa.
Mikä muuttui?
”Se ajatus, että hyvää tuottopotentiaalia löytyy muualtakin kuin pelkästään yliopistokaupungeista.”
Edullinen hankintahinta avaa oven
Maaseudun kiistaton etu on hinta. Asunnot yksinkertaisesti maksavat vähemmän, mikä tarkoittaa matalampaa pääoman tarvetta. Tuijan tapauksessa Pielaveden kohteet on voitu rahoittaa kokonaan omalla rahalla ilman pankkilainaa.
Tämä madaltaa ostokynnystä merkittävästi; kun hankintahinta on matala pysyy arvonvaihtelu euromääräisesti kohtuullisena, vaikka prosentuaaliset muutokset olisivat isoja. Mahdollinen arvonlasku ei siis koidu yhtä tuskaisaksi kuin kalliissa kaupunkikohteessa.
Lisäksi pienempi laina, tai lainattomuus, tarkoittaa myös pienempää korkoriskiä – asia, joka on viime vuosina noussut monelle sijoittajalle konkreettiseksi haasteeksi.
Vuokratuotto voi yllättää
Tuijan kaupunkikohteissa vuokratuotto liikkuu tyypillisesti kuuden prosentin tuntumassa tai korkeammalla, koska hän tekee remontit itse ja säästää remonttikuluissa. Uudiskohteissa tuotto on usein neljä – kuusi prosenttia.
Pielavedellä vuokratuotto lähentelee kolmeakymmentä prosenttia. Maaseutukohteet toimivat Tuijalle ennen kaikkea kassavirtakoneina, jotka pitävät kuukausittaiset tulot vahvasti plusmerkkisinä myös silloin, kun muualla salkussa tapahtuu heiluntaa.
Arvonnousua hän ei maaseudulta odota eikä lähde sitä tavoittelemaan. Tuotto tulee positiivisesta vahvasta kassavirrasta, ja se on strategia joka toimii.
Maaseudun vuokralaiset ovat pysyvämpää sorttia
Tuija on huomannut, että yksi maaseutusijoittamisen piirteistä on vuokralaisten hyvä pysyvyys. Tuijan Pielaveden kohteissa asuu ihmisiä, jotka aikovat asua siellä niin kauan kuin suinkin mahdollista. Heille asunnossa on kyse oikeasta kodista, ei väliaikaisesta pysähdyspaikasta opintojen tai työkomennuksen ajaksi.
Tuijan keskeiseksi asiakasryhmäksi ovatkin muodostuneet maaseudun lähiympäristöstä kirkonkylälle muuttavat ikääntyvät henkilöt, jotka haluavat helpompaa asumista palveluiden läheltä. He sitoutuvat, he pitävät kodistaan huolta, ja he vaihtavat kotiaan harvoin.
Sijoittajan näkökulmasta tämä tarkoittaa yhtä tärkeää asiaa: kassavirran ennustettavuutta. Kun tiedetään, kuka asunnossa asuu ja kuinka kauan, voidaan myös laskea tulot luotettavasti etukäteen.
Paikallistuntemus on kilpailuetu
Tuija korostaa, että maaseudulle ei kannata mennä silmät kiinni. Hän itse sijoittaa Pielavedelle nimenomaan siksi, että tuntee kylän, ihmiset, vuokramarkkinan ja kunnan tekemisen. Hänellä on myös äiti paikan päällä – epävirallinen asuntoasiantuntija, joka markkinoi kohteita ja tuntee potentiaaliset vuokralaiset nimeltä.
Maaseudun piiloetu onkin pienet ja läpinäkyvät yhteisöt. Vuokralaisriskit pienenevät, kun tiedät kuka kohteeseesi muuttaa. Kaupungissa vuokranantaja harvoin tuntee vuokralaisiaan samalla tavalla kuin maaseudulla.
Ostajia on myös vähemmän, mikä tarkoittaa rauhallisempaa tahtia. Kaupungeissa hyvät kohteet menevät joskus kaupaksi ennen kuin ne ehtivät julkiseen markkinointiin. Maaseudulla on aikaa tehdä taustatyöt kunnolla, käydä paikan päällä ja neuvotella hinnasta.
Rehellistä puhetta haasteista
Maaseudulle sijoittaminen ei toki ole riskitöntä. Jälleenmyynti voi olla hankalaa kun ostajia ei aina löydy nopeasti, ja likviditeetti on heikompi kuin kaupungissa. Tuija ei kuitenkaan koe tätä ongelmaksi, koska hänen sijoitusstrategiansa on pitää kohteet pitkään salkussa.
Taloyhtiöiden korjausvelka on toinen asia, johon kannattaa kiinnittää huomiota. Maaseudun vanhemmissa taloyhtiöissä voi olla merkittäviä remonttitarpeita, ja ne maksavat suhteessa asunnon hintaan joskus paljonkin. Tuija käy aina läpi yhtiön tuloslaskelmat, taseet ja teknisen kunnon ennen ostopäätöstä. Halpa hinta ei yksin riitä.
Vuokralaisten löytäminen voi myös olla haastavampaa kuin kaupungissa, missä asukasmäärä ja näin ollen vuokra-asuntokysyntä on isompi. Tässäkin paikallistuntemus ja verkostot auttavat. Lisäksi laadukkailla, hyvin remontoiduilla asunnoilla voit erottua markkinassa, jossa tarjonta on usein vaatimatonta.
Enemmän kuin sijoitus
Tuijalle maaseutusijoittaminen on myös tapa vaikuttaa. Hän ostaa tarvikkeet paikallisesta rautakaupasta, palkkaa paikalliset putkimiehet ja sähköasentajat, ja remontoi asunnot laadukkaiksi kylän elinvoimaa tukien.
”Laadukkaat asunnot tukevat kylän yhteisön elinvoimaa ja kiinnostavuutta. Kun niistä on pula ja niitä tarjoaa, ihmiset viihtyvät paremmin.”
Maaseudun asuminen ei ole vain taloudellinen kysymys, vaan se on myös yhteisöllinen teko maaseudulla asumisen ja elämisen tukemiseksi.
Omistamisen luovat mallit
Asumalla omaksi – asumisen malli, jossa asukas vuokraa kunnan rakentaman asunnon ja voi lunastaa sen omaksi vuokraamisen päätyttyä.
Omistamisen luovat mallit
Asumalla omaksi
Ei lainaa, ei takaajaa. Asutko sinäkin jo kohta omassa kodissasi ilman, että olet koskaan hakenut asuntolainaa?
Kärsämäellä on löydetty asumisen ratkaisu, joka haastaa perinteisen jaon vuokra-asumisen ja omistusasumisen välillä. ”Asumalla omaan kotiin” -malli on syystäkin herättänyt kiinnostusta kunnissa, sillä se tarjoaa uudenlaisen reitin omaan kotiin niille, joille asuntolaina tai sen vaatimat takaukset ovat ylitsepääsemätön kynnys.
Malli lyhyesti: asutaan kuin omassa, maksetaan kuin vuokralla
Kärsämäen Asunnot Oy rakensi vuonna 2022 neljä omakotitaloa, jotka vuokrataan tavallisen huoneenvuokralain mukaisesti: kuukauden irtisanomisajalla, ihan kuten mikä tahansa vuokra-asunto. Mutta lisäksi vuokrasopimuksen liitteeksi on laadittu esisopimus omakotitalon kaupasta: vuokralaisella on oikeus lunastaa talo itselleen 25 vuoden sopimuskauden aikana tai sen jälkeen.
Käytännössä puolet maksetusta vuokrasta lasketaan lunastushetkellä esihinnaksi talon kauppaan. Vuokra nousee vuosittain elinkustannusindeksin mukaisesti, kuitenkin vähintään kolme prosenttia, ja lunastushinta määräytyy toteutuneiden rakennuskustannusten sekä maksettujen vuokrien perusteella. Mitä pidempään asuu, sitä lähemmäs pääsee omaa kotia ilman, että on koskaan tarvinnut käydä pankissa hakemassa lainaa. Käytännössä Kärsämäellä vuokra on laskettu siten, että se kattaa asunnon arvon 25 vuoden aikana.
Hanke on vapaarahoitteinen, mutta Kärsämäen kunnan kehittämisrahasto on ollut mukana rahoittamassa noin 30 prosenttia hankkeen kokonaiskustannuksista, ja kunta on taannut lainat. Neljän talon kokonaishinta oli noin 242 000 euroa per talo, ja kuukausivuokra liikkuu tällä hetkellä hieman yli 1 000 eurossa.
Kunnalle keino kasvattaa asuntokantaa ilman gryndaajan roolia
Mallissa on myös toinen, kunnan näkökulmasta katsottu ulottuvuus: se antaa kunnan omistamalle vuokrataloyhtiölle tavan rakentaa uusia omakotitaloja ilman, että yhtiöstä tulee perinteinen gryndaaja eli rakennuttaja, joka rakentaa ja myy taloja voittoa tavoitellen avoimilla markkinoilla. Asumalla omaksi –mallissa yhtiö välttää myymiseen liittyvän markkinariskin, koska talot vuokrataan ja niille on lähtökohtaisesti vuokralaiset jo tiedossa.
Talot pysyvät yhtiön omistuksessa ja vuokrakäytössä pitkään. Mahdollinen omistajanvaihdos tapahtuu vasta vuosien kuluttua, vuokralaisen oman valinnan mukaan. Tämä sopii luontevasti kunnan kehittämisyhtiön rooliin: tavoitteena ei ole rakentaa ja myydä nopeasti, vaan luoda pitkäjänteisesti uusia asumisen vaihtoehtoja ja houkutella asukkaita paikkakunnalle.
Miksi malli puree juuri lapsiperheisiin?
Kärsämäen neljästä talosta yhteen muutti yksi ulkopaikkakuntalainen asukas, muut talot menivät jo ennestään kärsämäkeläisille lapsiperheille.
”Kampanja suunnattiin erityisesti nuorille lapsiperheille, jotka olisivat valmiita muuttamaan paikkakunnalle, mutta joilla ei ole valmiiksi omaa asuntoa myytävänä tai riittävää omarahoitusosuutta lainan saamiseksi. Malli poistaa juuri sen esteen, joka usein pysäyttää nuoren perheen: tarpeen lainapääomalle ja takaajille.”, kuvailee Kärsämäen Asunnot Oy:n toimitusjohtaja Anu Tuovinen.
Kahdessa talossa on ehtinyt tapahtua jo asukasvaihdoksia elämäntilanteiden muuttuessa, ja kahdessa talossa asuvat edelleen alkuperäiset asukkaat, joista osa on kertonut aikovansa lunastaa talon omakseen jossain vaiheessa.
Vapautta ja vastuuta
Mallin ehkä suurin etu on riskittömyys sitoutumisen suhteen. Koska sopimus on juridisesti tavallinen vuokrasopimus, siitä on helppo irtautua, jos elämäntilanne muuttuu; esimerkiksi työpaikan vaihtuminen, perheen kasvaminen tai suhteen päättyminen ovat tavanomaisia muutoksia. Maaseutupaikkakunnilla tämä on erityisen arvokasta: usein juuri oman talon myyntivaikeus on se, mikä estää muuttamasta työn perässä. ”Asumalla omaan kotiin” -mallissa tätä lukkoa ei synny, koska taloa ei tarvitse ensin myydä eikä ostaa.
Asuminen on myös vapaampaa kuin tavallisessa vuokra-asunnossa: piha-alueelle saa istuttaa, rakentaa vaikka pihasaunan, ja asukas päättää itse kodistaan lähes kuin omistajana. Jos rakennelmat jäävät asukkaan lähtiessä, yhtiöllä ei ole velvollisuutta lunastaa niitä vaan asukas saa halutessaan viedä ne mukanaan.
Tämä vapaus kääntyy kuitenkin myös toiseen suuntaan. Kiinteistön kunnossapito, huolto ja kaikki juoksevat kulut (lämmitys, vesi, jätehuolto, jne) ovat asukkaan vastuulla, eikä yhtiöllä ole kiinteistönhoitosopimuksia kohteisiin. Tämä on yhtiölle edullista, mutta ei aina toimi käytännössä: kaikki asukkaat eivät ole yhtä valmiita tai kykeneviä huolehtimaan omakotitalon ylläpidosta kuin perinteisessä vuokra-asunnossa, jossa isännöitsijä tai huoltoyhtiö hoitaa asiat taustalla. Jos kunnossapito laiminlyödään, riski kohdistuu sekä asukkaan asumisviihtyvyyteen että lopulta talon arvoon ja siten myös lunastushintaan.
Riskit, jotka kannattaa tiedostaa etukäteen
Mallissa on myös rakenteellista riskitilanteita, jotka jokaisen mallia suunnittelevan kunnan tai vuokralaisen kannattaa huomioida etukäteen.
Ensimmäinen liittyy asumistukeen. Jos vuokralainen menettää työpaikkansa ja joutuu turvautumaan Kelan asumistukeen, tilanne mutkistuu: vuokrakuukausia, joilta on nostettu asumistukea, ei voida hyväksyä osaksi lunastuksen esihintaa.
Asukkaan kannalta on mahdollista, että jos Kela katsoo hänet omistajaksi (eikä vuokralaiseksi) ei asukas saisi asumistukea. Perustelu on ymmärrettävä, koska yhteiskunnan tuella ei ole tarkoitus kartuttaa yksityistä omaisuutta. Käytännössä tämä tarkoittaa, että juuri silloin kun taloudellinen tilanne on tiukimmillaan, malli ei tarjoa turvaa vaan voi jopa pakottaa asukkaan muuttamaan pois, jos vuokranmaksu ilman tukea ei onnistu. Kärsämäellä tähän tilanteeseen ei olla toistaiseksi törmätty.
Entä mitä tapahtuu, jos asukas ei koskaan pääse lunastukseen asti? Koska maksetut vuokrat kartuttavat nk. ennakkoon maksettua kauppahintaa vain sille asukkaalle, joka lunastaa talon, muuton tai sopimuksen purkautumisen yhteydessä lähtevä asukas ei hyödy lainkaan aiemmin maksamistaan vuokrista vaan ne katsotaan yksinkertaisesti vuokraksi.
Seuraava vuokralainen muuttaa asumaan taloon, jonka arvo on tuolloin luonnollisesti muuttunut. Tämä uusi vuokralainen aloittaa kerryttämään omaa ennakkoon maksettua kauppahintaa omalla vuokrasopimuksellaan, ja potentiaalisesti lunastaa asunnon itselleen myöhemmin.
Kenelle malli sopii?
”Asumalla omaan kotiin” -malli sopii parhaiten nuorille tai keski-ikäisille lapsiperheille, joilla on vakaa tulotaso ja pitkän aikavälin sitoutumishalu paikkakuntaan, mutta ei omarahoitusosuutta tai halua sitoutua pankkilainaan. Se sopii myös perheille, jotka arvostavat mahdollisuutta perua suunnitelmat helposti, jos elämä vie toisaalle. Loistava esimerkki on juuri paikkakunnalle muuttavat henkilöt, jotka eivät vielä tiedä, jääkö uusi koti pysyväksi valinnaksi vai ei.
Malli sen sijaan sopii huonommin niille, joiden toimeentulo on epävarma tai riippuvainen yhteiskunnan tuista, sillä asumistukisääntö rajaa käytännössä pois ne, joiden taloudellinen tilanne voi äkillisesti heikentyä. Se ei myöskään sovi asukkaalle, joka ei halua tai kykene huolehtimaan omakotitalon kunnossapidosta itse.
Osa maaseudun asumisen rahoittamisen ratkaisua?
Maaseutukunnissa asuntomarkkinat toimivat usein eri lainalaisuuksilla kuin kasvukeskuksissa: uudistuotantoa on vähän, koska pankit ja rakennuttajat pitävät riskiä ja jälleenmyyntiarvoa epävarmana. Toisaalta muuttohalukkuutta rajoittaa juuri se, ettei omaa asuntoa aina saa myytyä tai itselle sopivaa, nykyaikaista asuntoa ei ole tarjolla.
Kärsämäen malli kiertää molemmat ongelmat: se antaa kunnalle työkalun tuottaa uutta asuntokantaa ilman, että kyse on riskialttiista markkinaehtoisesta rakennuttamisesta, ja se antaa asukkaalle mahdollisuuden hankkia oma koti ilman perinteisen asuntokaupan esteitä.
Yksinään malli ei ratkaise maaseudun asumisen rahoitusongelmaa; se vaatii kunnalta alkupääomaa ja riskinottoa, eikä sovi kaikille asukasryhmille. Mutta yhtenä työkaluna muiden rinnalla se osoittaa, että kuntien ei tarvitse valita vain perinteisen vuokra-asumisen ja omistusasumisen väliltä.
Kärsämäen kokemus (neljä valmistunutta taloa, joista kahdessa alkuperäiset asukkaat suunnittelevat jo lunastusta) kertoo, että kysyntää tällaiselle välimuodolle on, kunhan riskit tunnistetaan ja tuodaan avoimesti esiin jo ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Kärsämäen Asunnot Oy:n mukaan malli on herättänyt kiinnostusta myös muissa kunnissa, ja yhtiö on ollut valmis jakamaan kokemuksiaan avoimesti. Kaikkialla malli ei ole istunut käsitykseen kunnan perustehtävästä, mutta Kärsämäellä sitä on lähestytty juuri elinvoiman ja vetovoiman näkökulmasta: uudenlainen, kokeileva tapa tehdä asumisesta houkuttelevaa paikkakunnalle, jolle muuttaminen voi muuten tuntua isolta ja peruuttamattomalta askeleelta.
Myyjän rahoitus – tapa toteuttaa asuntokauppa ilman pankkilainaa suoraan yksityishenkilöiden välillä.
Myyjä pankkina: näin yksityishenkilö voi rahoittaa kotisi maaseudulla
Oletko yrittänyt ostaa kotia maaseudulta? Saatoit luulla, että maaseudun verrattain edulliset kiinteistöt olisi helposti ostettavissa pienellä pankkilainalla, varsinkin kun sinulla on säännölliset tulot. Odotusten vastaisesti saitkin kuulla, että pankki ei myönnä sinulle lainaa maaseudulla sijaitsevan kodin ostamiseen. Maaseudun kiinteistöjen vakuusarvot on arvioitu niin matalaksi, ettei asuntolainan myöntämisen edellytykset täyty.
Onneksi asuntolaina pankista ei kuitenkaan ole ainoa reitti omaan maaseutukotiin. Jos myyjä on idealle avoin, voit ehdottaa kaupan toteuttamisen tavaksi myyjän rahoitusta.
Kenelle myyjän rahoitus toimii?
Myyjän rahoitus voi olla varteenotettava vaihtoehto kahdelle ryhmälle. Ensinnäkin myyjille, jotka haluavat myydä maaseudulla sijaitsevan kotinsa mutta huomaavat, että ostajaehdokkaiden joukko on pieni juuri pankkirahoituksen puuttumisen vuoksi. Rahoituksen tarjoaminen itse voi olla keino saada kauppa lopulta aikaiseksi. Toiseksi ostajille, jotka haluaisivat muuttaa maalle syystä tai toisesta, mutta joille pankkilaina ei ole vaihtoehto esimerkiksi kohteen matalan vakuusarvon vuoksi, vaikka tulotaso ja maksukyky olisivatkin kunnossa.
Malli sopii huonommin tilanteisiin, joissa jompikumpi osapuoli ei ole valmis sitoutumaan pitkään, vuosia kestävään sopimussuhteeseen, tai joissa maksukyky on jo lähtökohtaisesti epävarma. Se ei myöskään korvaa tilannetta, jossa osapuolten kesken ei synny riittävää luottamusta sopimuksen laadinnan pohjaksi.
Malli lyhyesti: myyjä toimii pankkina
Myyjän rahoituksessa (kutsutaan myös nimillä kauppahintasaatava tai osamaksukauppa) ostaja ja myyjä sopivat, että kauppahintaa ei makseta kerralla kaupantekohetkellä. Se maksetaan myyjälle erissä, sovitulla korolla ja aikataululla, ilman pankin myöntämää asuntolainaa. Käytännössä myyjä myöntää ostajalle luoton, jonka vakuutena on useimmiten ostettava kiinteistö itse.
Myyjän rahoitus lyhyesti
- Mikä: Ostaja ja myyjä sopivat kauppahinnan maksamisesta erissä, korolla, ilman pankkilainaa.
- Kenelle: Sekä myyjälle, joka haluaa saada maaseudulla sijaitsevan kotinsa kaupaksi, että ostajalle, joka haluaisi muuttaa maalle mutta ei saa pankkirahoitusta.
- Vakuus: Tyypillisesti kiinteistöön vahvistettu kiinnitys ja panttikirja, tai myyjän omistusoikeuden pidättäminen kunnes kauppahinta on maksettu kokonaan.
- Muoto: Kauppakirja on tehtävä maakaaren määrämuodossa, julkisen kaupanvahvistajan vahvistamana.
Mitä etua myyjälle on asuntokaupan rahoittamisesta?
Myyjän rahoitus ei ole pelkkä myönnytys ostajalle. Se voi tuoda myyjälle useita konkreettisia etuja verrattuna siihen, että kauppa jäisi kokonaan riippumaan ostajan pankkilainasta.
Suurin etu on kaupan syntyminen ylipäätään. Kun ostajajoukko ei rajoitu vain niihin, jotka saavat pankista asuntolainan maaseudulla sijaitsevalle kiinteistölle, ostajaehdokkaita on enemmän ja kotinsa myyvä löytää ostajan todennäköisemmin, ja usein myös nopeammin.
Toinen etu on korkotuotto. Kauppahintasaatavalle sovittu korko tuottaa myyjälle tuloa, joka on tyypillisesti parempi kuin mitä samat rahat tuottaisivat pankkitilillä.
Kolmas etu on joustavuus omaan tilanteeseen. Myyjän ei tarvitse saada koko kauppahintaa käyttöönsä kerralla, jos sille ei ole akuuttia tarvetta. Tämä sopii esimerkiksi myyjälle, jolle kiinteistö ei ole ainoa tulonlähde, tai myyjälle, joka on jo hankkinut toisen asunnon eikä tarvitse koko kauppasummaa heti.
Neljäs etu on se, että kiinteistö itse toimii koko sopimuskauden ajan myyjän vakuutena, kun kauppa laaditaan huolellisesti ja vakuudet sovitaan kauppakirjassa etukäteen.
Miten sopimus rakennetaan käytännössä
Kiinteistön kauppakirjalta vaaditaan tiettyä muotoa: se on laadittava kirjallisena ja vahvistettava julkisen kaupanvahvistajan toimesta. Siitä tehdään kolme kappaletta: ostajalle, myyjälle ja kaupanvahvistajalle. Kauppakirjassa on käytävä ilmi muun muassa osapuolet, kaupan kohde, kauppahinta ja sen maksuajankohta sekä omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisen ajankohta.
Oletuksena kiinteistön omistusoikeus siirtyy ostajalle heti kaupantekohetkellä, vaikka koko kauppahintaa ei olisi vielä maksettu, ellei toisin sovita. Tämä on myyjän kannalta keskeinen riski, ja siksi kauppakirjassa kannattaa sopia erikseen jommastakummasta turvaavasta järjestelystä:
- Omistusoikeuden pidättäminen, jolloin myyjä pysyy kiinteistön omistajana kunnes kauppahinta on kokonaan maksettu, ja voi maksujen laiminlyödessä purkaa kaupan ja vaatia kiinteistön takaisin.
- Riittävä vakuus, tyypillisesti kiinteistöön vahvistettu kiinnitys ja sitä vastaava panttikirja, joka pidetään myyjän hallussa tai sovitulla tavalla kolmannen osapuolen hallussa, kunnes velka on maksettu.
Jos kiinteistöön kohdistuu jo ennestään kiinnityksiä (esimerkiksi myyjän oman pankkilainan vakuudeksi), tilanne mutkistuu: panttikirjat voivat olla myyjän oman velkojan hallussa, ja niiden vapauttaminen ostajalle edellyttää yleensä erillistä sitoumusta siitä, että velkoja luovuttaa panttikirjat, kun tietyt ehdot (esimerkiksi myyjän oman lainan lyhennys) on täytetty. Tämä on yksi niistä kohdista, joissa kokenut juristi tai kiinteistövälittäjä on paikallaan.
Sopimuksessa kannattaa sopia ainakin näistä:
- Kauppahinta ja mahdollinen käsiraha
- Korko ja sen määräytymisperuste
- Maksuaikataulu ja -erät
- Vakuus: omistusoikeuden pidättäminen vai kiinnitys/panttikirja
- Menettely, jos maksut viivästyvät tai keskeytyvät
- Omistus- ja hallintaoikeuden siirtymisajankohta
- Kiinteistön kunnossapito- ja vakuutusvastuu sopimusaikana
Riskit puolin ja toisin
Myyjän rahoituksessa molemmat osapuolet ovat yksityishenkilöitä, eikä välissä ole pankkia tai muuta ulkopuolista toimijaa jakamassa tai puskuroimassa riskiä. Riski jakautuu suoraan ostajan ja myyjän välille.
Ostajan riski syntyy siitä, jos sopimusta ei ole laadittu huolellisesti: jos vakuusjärjestelyt tai omistusoikeuden siirtyminen on jäänyt epäselväksi, ostaja voi olla heikossa asemassa esimerkiksi myyjän kuoleman, avioeron tai maksukyvyttömyyden yllättäessä. Myyjän riski taas on ostajan maksukyvyttömyys: jos ostaja lopettaa maksut, saatavan periminen ja kiinteistön mahdollinen takaisin saaminen voi olla hidasta ja kallista, varsinkin jos vakuutta ei ole sovittu riittävän vahvaksi. Molempia osapuolia koskee myös kiinteistön arvonmuutosten riski pitkän sopimuskauden aikana.
Juuri näiden riskien vuoksi myyjän rahoitus sopii parhaiten tilanteisiin, joissa osapuolten välillä on jo valmiiksi luottamusta. Se sopii myös tilanteisiin, joissa sopimus laaditaan niin huolellisesti asiantuntijan avulla, ettei luottamuksen varaan tarvitse jättää mitään olennaista.
Myyjän rahoitus vs. pankkilaina
- Pankkilaina: rahoittajana pankki, edellyttää riittävää vakuusarvoa ja luottokelpoisuutta, omistusoikeus siirtyy heti.
- Myyjän rahoitus: rahoittajana yksityinen myyjä, ei riipu pankin vakuusarvioista, vaatii osapuolten välistä luottamusta ja huolellisen sopimuksen.
Juridiset ja verotukselliset huomiot
Tämä osio on yleistä tietoa, ei yksilöllistä oikeudellista tai verotuksellista neuvontaa. Jokainen kauppa kannattaa käydä läpi lakimiehen tai muun asiantuntijan kanssa ennen sopimuksen allekirjoittamista.
Sovellettava laki. Kiinteistökauppaan ei sovelleta kuluttajansuojalain osamaksukauppaa koskevia säännöksiä, vaikka kauppahinta maksettaisiin useassa erässä. Kiinteistön kauppaa säätelee maakaari, ja sen muotovaatimukset ja vakuusjärjestelyt poikkeavat tavallisesta irtaimen kaupasta. Tämä tekee mallista juridisesti erilaisen kuin esimerkiksi auton osamaksukauppa, ja siksi sopimus kannattaa aina laatia asiantuntijan avulla.
Varainsiirtovero. Ostaja on aina se, joka maksaa varainsiirtoveron, ja kiinteistön kaupassa vero on 3 prosenttia kauppahinnasta (alennettu aiemmasta 4 prosentista 12.10.2023 alkaen). Verovelvollisuus ei riipu siitä, miten kauppahinta rahoitetaan: sama vero maksetaan riippumatta siitä, käytetäänkö pankkilainaa, myyjän rahoitusta vai käteistä. Vero on maksettava ja varainsiirtoveroilmoitus annettava viimeistään lainhuutoa haettaessa, ja joka tapauksessa kuuden kuukauden kuluessa kauppakirjan allekirjoittamisesta. Lainhuutoa ei saa ilman veron maksamista.
Alihintaisen kaupan lahjaveroriski. Jos myyjä haluaa auttaa ostajaa myös hinnoittelulla eikä pelkällä rahoitustavalla, kannattaa tuntea niin sanottu 75 prosentin raja: jos kauppahinta on enintään 75 % kiinteistön käyvästä arvosta, kauppa katsotaan osittain lahjaksi. Tällöin luovutus jaetaan vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan niiden suhteessa. Myyjä maksaa luovutusvoittoveroa (pääomatuloveroa, 30 % / 34 % yli 30 000 euron pääomatuloista) vastikkeellisesta osasta, ja ostaja maksaa lahjaveroa vastikkeettomasta eli lahjanluonteisesta osasta. Tämä koskee nimenomaan hintaa, ei rahoitustapaa sinänsä. Myyjän rahoitus käyvällä hinnalla ei sinänsä aiheuta lahjaveroseuraamuksia, mutta jos myyjä samalla myöntää alennusta hinnasta, raja kannattaa pitää mielessä.
Korkotulon verotus. Kauppahintasaatavalle maksettava korko on myyjälle veronalaista pääomatuloa, ja siitä maksetaan tuloveroa samalla tavalla kuin muustakin pääomatulosta (30 % / 34 % yli 30 000 euron pääomatuloista). Korko ei ole automaattisen lähdeveron piirissä kuten esimerkiksi pankkitalletuksen korko, vaan myyjän on itse ilmoitettava se veroilmoituksellaan.
Vakuuksien kirjaaminen. Kiinnitykset ja panttikirjat kirjataan ja haetaan Maanmittauslaitokselta, ja kauppakirjassa on eriteltävä kaikki kiinteistöön jo kohdistuvat kiinnitykset ja panttioikeudet. Jos kiinteistöön kohdistuu ennestään myyjän omia kiinnityksiä, niiden suhde uuteen järjestelyyn on syytä selvittää etukäteen esimerkiksi pankin tai lakimiehen kanssa.
Osa maaseudun asumisen rahoitusratkaisua?
Myyjän rahoitus ei ratkaise maaseudun asuntorahoituksen ongelmaa yksinään. Se edellyttää myyjältä halukkuutta kantaa osa rahoitusriskistä ja molemmilta osapuolilta huolellisesti laadittua sopimusta. Se avaa kuitenkin reitin omaan kotiin niille, joille perinteinen pankkilaina ei maaseudun matalan vakuusarvon vuoksi ole vaihtoehto. Samalla se on myyjälle keino saada vaikeasti myytävä maaseutukoti lopulta kaupaksi.
Lähteet
- [Kiinteistön myynti osamaksulla (Minilex)](https://www.minilex.fi/a/kiinteist%C3%B6n-myynti-osamaksulla)
- [Kiinteistön kauppakirja ja panttikirja (Minilex)](https://www.minilex.fi/a/kiinteist%C3%B6n-kauppakirja-ja-panttikirja)
- [Kiinteistön kauppakirja, näin laadit sen (Kiinteistölakimies)](https://kiinteistolakimies.fi/artikkelit/kiinteistokaupan-kauppakirja-ja-kiinteistokaupan-muistilista/)
- [Alihintainen asuntokauppa (Minilex)](https://www.minilex.fi/a/alihintainen-asuntokauppa)
- [Miten alihintaista asuntokauppaa verotetaan? (Veronmaksajain Keskusliitto)](https://www.veronmaksajat.fi/neuvot/henkiloverotus/sijoittaminen/myyntivoitot-ja-tappiot/2021/miten-alihintaista-asuntokauppaa-verotetaan/)
- [Korkotulojen verotus (vero.fi)](https://www.vero.fi/syventavat-vero-ohjeet/ohje-hakusivu/48890/korkotulojen-verotus4/)
- [Varainsiirtovero (Veronmaksajain Keskusliitto)](https://www.veronmaksajat.fi/neuvot/henkiloverotus/asuminen-ja-auto/asunnon-osto/varainsiirtovero/)
Senioriasuntoja osuuskuntana
Ingressi
Senioriasuntoja osuuskuntana – asu kuin omistaja ilman jälleenmyyntiriskiä.
Yhteisöllinen puutalokortteli
Ingressi
Yhteisöllinen puutalokortteli – yhdistä yksityisyyden ja yhteisöllisyyden parhaat puolet.
Omistamisen luovat mallit
Asumalla omaksi – asumisen malli, jossa asukas vuokraa kunnan rakentaman asunnon ja voi lunastaa sen omaksi vuokraamisen päätyttyä.
Sijoittaminen maaseudulle
Ratkaisuja maaseutuasumisen asuntorahoitukseen
Vaihtoehtoiset sijoitukset – kunnan toimintamalli, missä sijoitusvarallisuutta kohdistetaan osuuden ostamiseen rakennushankkeesta, mikä edesauttaa kohteen kriittisen varausasteen täyttymistä.
Kiinteistökehitysrahasto – rahasto, joka keskittyy kiinteistöaiheiden kehittämiseen. Mitä etua rahastosta on, kenelle ja miten sitä hallitaan?
Asumisen uudet tuulet maakuntien rajoilla -hankkeen tavoitteena on kehittää asumisratkaisuja ja nostaa asuminen keskeiseksi osaksi maaseudun kehittämistä.
Pihtiputaan kunnan hallinnoimassa hankkeessa ovat mukana Sydänsuomessa, SavoGrow ja NIHAK. Hanke toteutetaan kolmen maakunnan (Pohjois-Pohjanmaa, Keski-Suomi ja Pohjois-Savo) alueella, ja siihen osallistuu yhteensä 20 kuntaa. Hanke toteutetaan vuosina 2024–2026, ja sen rahoittajana toimii Keski-Suomen ELY-keskus / Euroopan maaseuturahasto.
Lue lisää
Entä jos maaseudun vuokra-asunnoissa ei olekaan saatavuusongelma vaan näkyvyysongelma?
Maaseutu kaipaa rahoituksen remonttia
