Asumisen rahoitus

Mitä maaseudun kunnat voivat oppia Viitasaaren kiinteistökehitysrahastosta?

Monessa maaseudun kunnassa tunnistetaan tilanne, missä tarve asumisen ja kiinteistöjen kehittämiselle on olemassa, mutta hankkeet eivät käynnisty. Joskus kunnan talous on liian tiukilla käynnistääkseen isoja projekteja prioriteettien ristivedossa, toisinaan tytäryhtiöillä on haasteena saada hankkeisiinsa lainaa hyvillä ehdoilla vapaalta markkinalta.

Kuitenkin kuntien pitäisi pystyä uudistumaan, houkuttelemaan asukkaita ja pitämään olemassa oleva asuntokanta elinvoimaisena. Ideoita ja hyviä kehittämiskohteita tunnistetaan, mutta haasteena on rahoituksen, riskin ja toteutuksen yhteensovittaminen.

Viitasaaren kaupunki on tarttunut tähän haasteeseen perustamalla kiinteistökehitysrahaston. Mitä tästä mallista voidaan oppia muualla maaseudun kunnissa?

Kolme keskeistä havaintoa kunnan kiinteistökehitysrahastosta:

Rahoitustarve syntyy yksittäisestä hankkeen näkökulmasta, mutta kiinteistörahasto ratkaisuna palvelee erityyppisiä hankkeita yhtenäisellä määritetyllä toimintamallilla.
Rahasto on kirjanpidollisesti ja taseessa erillinen oma yksikkönsä; tämä mahdollistaa varojen kehittymisen seurannan erillään muusta kunnan toiminnasta samalla kun rahasto on osa kaupungin taloutta.
Rahasto tuottaa lähtökohtaisesti rahoitustuottoa: antolainan korko määrittyy markkinaperusteisesti mutta sille pariksi otettava kunnan ottolaina saadaan yleensä edullisemmin. Tytäryksikkö todennäköisesti hyötyy emon rahoituksesta verrattuna muihin markkinaehtoisiin rahoitusvaihtoehtoihin.

Viitasaaren kiinteistökehitysrahasto

Mikä kiinteistökehitysrahasto on?

Kiinteistökehitysrahasto on rahasto, joka on suunnattu erityisesti kiinteistöjen kehittämiseen. Sen tarkoituksena on tukea kunnan omistamien yhtiöiden hankkeita, jotka parantavat kunnan vetovoimaa, vahvistavat elinvoimaa ja edistävät kestävää kasvua. Rahasto auttaa varmistamaan, että näitä investointeja voidaan toteuttaa suunnitelmallisesti ja pitkällä aikavälillä taloudellisesti kestävällä tavalla. Samalla se tukee koko kuntakonsernin strategisten tavoitteiden toteutumista yhteistyössä kunnan tytäryhtiöiden kanssa.

Käytännössä kiinteistörahasto voi myöntää lainoja, antaa takauksia ja tarjota korkotukea kehittämishankkeille. Sopivia kohteita kiinteistörahastolle ovat esimerkiksi tytäryhtiöiden toteuttamat asuntorakennuskohteet tai palvelutilojen kehittäminen. Sijoitussalkkua hoitaa ammattimainen varainhoitopalvelu rahaston sääntöjen ja sijoitussuunnitelman mukaisesti.

Mitä hyötyä kiinteistökehitysrahastosta on verrattuna kunnan muihin kiinteistökehityksen rahoittamisen työkaluihin?

Kiinteistökehitysrahaston suurin hyöty verrattuna kunnan muihin rahoitustapoihin (yksittäiset suorat investoinnit, lainat, takauspäätökset) on se, että kiinteistökehitysrahasto kokoaa rahoitusratkaisun, riskien hallinnan ja päätöksenteon yhdeksi toimintamalliksi. Rahastoa perustettaessa sille määritellään rahastosääntö, jossa määritellään mm. rahaston perustamista, lakkauttamista, sääntöjen muuttamista, varojen siirtämistä ja varojen käyttöä koskevat säännöt ja päätöksentekijät.

Sijoituspäätökset tehdään erillisillä valtuuston päätöksillä kuten tyypillisesti, mutta säännöllä määritelty toimintamalli tuo säännönmukaisuutta erilaisten hankekandidaattien arviointiin ja näin helpottaa päätöksentekijän kokonaiskuvan hahmottamista.

Viitasaari vauhditti elinvoimahankkeita perustamalla kiinteistökehitysrahaston

Viitasaaren kaupunki perusti kiinteistökehitysrahaston lokakuussa 2025 vastauksena käytännön kehittämistarpeisiin, jotka nousivat esiin erityisesti Yrityspuisto Wiilon hankkeiden edetessä. Rahaston alkupääomaksi varattiin noin 6 miljoonaa euroa kaupungin sijoitusvarallisuudesta, ja sen avulla kunta avasi mahdollisuuden tukea omien tytäryhtiöiden kiinteistöinvestointeja esimerkiksi lainarahoituksella.

Reilun puolen vuoden käytön aikana rahaston merkitys on konkretisoitunut ennen kaikkea kehittämisen työkaluna: se on antanut kunnalle selkeän ja yhtenäisen mallin, jolla investointeja voidaan arvioida ja toteuttaa suunnitelmallisesti.

”Päätös kiinteistörahaston perustamisesta on otettu myönteisesti ja innostuneesti vastaan. Alustavia suunnitelmia on olemassa ja pääsemme toivottavasti testaamaan toimintaa käytännössä lähitulevaisuudessa”, kertoo Viitasaaren kaupunginjohtaja Helena Vuopionperä-Kovanen.

Rahasto mahdollistaa elinvoimaa vahvistavat hankkeet, kuten palvelu- ja yritystilojen kehittämisen, ja sen tavoitteena on paitsi rahoittaa yksittäisiä investointeja myös tukea laajemmin yritystoimintaa ja työpaikkojen syntyä.

Entä riskit?

On tärkeää todeta, että rahasto ei poista riskejä. Viitasaarella kiinteistökehitysrahaston käyttöä ohjaavat hyväksi todetut riskienhallinnan periaatteet. Rahaston toiminnassa noudatetaan kuntalain, yritystukisääntelyn ja muun lainsäädännön reunaehtoja, ja jokainen hanke valmistellaan huolellisesti ennen päätöksentekoa. Toteutettavista hankkeista tehdään realistiset arviot niin kannattavuuden, riskien kuin vastuiden osalta, ja niitä tarkastellaan koko kaupunkikonsernin näkökulmasta.

”Käytännössä riskienhallinta näkyy esimerkiksi siinä, että myönnetyille lainoille ja takauksille edellytetään riittävät vakuudet, joiden arvoa seurataan säännöllisesti. Rahoituksen ehdot pidetään markkinaehtoisina, ja yhteistyötä tehdään luotettavien kumppaneiden kanssa”, kertoo talous- ja tietohallintojohtaja Salla Manni.

Lisäksi rahaston varallisuutta hoidetaan maltillisesti, ja sijoitusten tavoitteena on säilyttää arvo pitkällä aikavälillä. Näin Viitasaarella varmistetaan, että kehittämistoimintaa voidaan viedä eteenpäin hallitusti ilman, että riskit kasvavat hallitsemattomiksi.

Viitasaaren vinkit: näin etenet kohti kiinteistökehitysrahastoa

Tunnista tarve

- asuminen, toimitilat, kehittämiskohteet

Määrittele tavoitteet

- mitä rahastolla halutaan mahdollistaa?

Valmistele rahastosääntö

- käyttötarkoitus
- päätöksenteko
- riskienhallinnan periaatteet

Päätä pääomasta

- esimerkiksi ylijäämät tai sijoitusvarallisuus

Tee poliittinen päätös

- valtuusto perustaa rahaston

Määritä toimintamalli

- hakuprosessit
- arviointi
- seuranta

Miten kiinteistösijoitusrahasto toimii käytännössä?

Kunnan taseessa kiinteistökehitysrahasto näkyy erillisenä kokonaisuutena. Se on kirjanpidollisesti oma yksikkönsä, mutta kuuluu silti osaksi kunnan taloutta. Rahastoon voidaan siirtää varoja esimerkiksi aiempien vuosien ylijäämistä, ja sen varojen käyttöä voidaan seurata selkeästi erillään muusta taloudesta.

Tuloslaskelmassa:
Rahasto näkyy rahoitustuottoina ja -kuluina. Tuottoja syntyy esimerkiksi lainoista saatavista koroista ja sijoituksista, kun taas kuluja aiheutuu mahdollisista ottolainoista maksettavista koroista.
Rahoituslaskelmassa:
Rahaston rahavirrat näkyvät sisään- ja ulosliikkuvana rahana. Sisään tulevat esimerkiksi lainojen takaisinmaksut ja sijoitusten tuotot, ulos lähtevät taas myönnetyt lainat ja mahdollisten ottolainojen lyhennykset. Rahoituslaskelmalla näkyy myös tilikauden kassaylijäämä, joka sijoitetaan edelleen.
Taseessa:
Rahasto on oma erillinen kokonaisuutensa kunnan taseessa. Se sisältää rahaston varat, kuten sijoitukset ja myönnetyt lainat, sekä mahdolliset velat. Rahasto on kirjanpidollisesti eriytetty, mutta edelleen osa kunnan taloutta, mikä helpottaa sen varojen ja vastuiden seurantaa.

Rahaston toiminnasta raportoidaan erikseen tilinpäätöksessä, mikä parantaa läpinäkyvyyttä ja auttaa seuraamaan, miten varoja käytetään ja millaisia vaikutuksia niillä saadaan aikaan.

Kiinteistörahaston viisi etua:

Suunnitelmallisuus
Investoinnit eivät ole yksittäisiä päätöksiä, vaan osa isompaa kokonaisuutta, jota seurataan omana yksikkönä kunnan taseessa.
Riskien hallinta
Hankkeita arvioidaan järjestelmällisesti samojen kriteerien läpi, ja riskiä hallitaan hyvillä rahastosijoittamisen käytännöillä lain reunaehtojen lisäksi.
Nopeampi reagointi
Kun hankkeiden arviointi tapahtuu aina saman prosessin mukaisesti, kunta pystyy tarttumaan mahdollisuuksiin ilman raskasta erillistä valmistelua joka kerta.
Pääoman tehokkaampi käyttö
Sijoitusvarallisuus ei ole passiivisena tilillä odottamassa käyttöä vaan tukee aktiivisesti kehitystä ja tuottaa tuottoa sijoitussuunnitelman mukaisesti.
Selkeä yhteistyömalli hankkeiden osapuolten välillä
Hanketoimija, kunta ja kunnan tytäryhtiöt hyötyvät kiinteistörahaston toimintamallin ennakoitavuudesta.

Lopuksi: onko kunnassasi kaikki rahoituksen työkalut käytössä?

Kiinteistökehitysrahasto on yksi vastaus. Muita hyviä ja käytännöllisiä maaseutuasumisen toimintamalleja ovat mm. Asumalla omaksi -malli sekä Vaihtoehtoisten sijoitusten hyödyntäminen yksityisen asuntotuotantohankkeiden käynnistämisen tueksi.